贷款——按揭房贷、房产抵押贷、信用贷、信用卡分期,这些贷款利息高吗

在现实生活中,我们经常会办理一些贷款——按揭房贷、房产抵押贷、信用贷、信用卡分期……甚至还会花呗分期、白条分期等。如何理解这些贷款的资金成本呢……是高、还是低?

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利息很贵

买房时的按揭贷款,其利息成本贵不贵?有些人会说:“贵!真贵!”不信?看下图啊:

买房贷款100万、贷30年,按照4.9%的基准利率来算得话,总共利息支出多少?91万!

有人一听顿时懵了:利息和本金几乎一样多,相当于贷款100万、利息支出就要100万,总共要还款200万啊!你眼瞎了吗?怎么不贵呢?!

No!No!你错了,确实不贵。

说贵的人,是因为没有货币购买力的时空概念——现在的100万和未来的或延续三十年的100万,其购买力是不一样的,当然是现在的100万更值钱啊。

还没理解?想想上世纪八十年代的万元户吧,那时的1万是笔巨款,能买很多…很多东西,而现在的1万块能买多少东西呢?说它贵,是因为错把未来的、延续三十年的100万等同现在的100万。

贵不贵不是看利息总额,而是看利率。按揭房贷的利率年化约为4.9%左右(有时利率打折、有时利率上浮),请问:你从哪里还能找到如此低利率的贷款?

把利息总额多等同于资金成本贵,还有一个常犯的错误:等额本金的还款方式(月供越来越少)比等额本息的还款方式(月供月月相等)更划算。

为什么呢?

因为整个30年下来,等额本息的还款方式利息总额要大于等额本金的利息总额啊。

还以上面贷款100万、贷30年,利率为4.9%来计算,等额本息总利息为91万,而等额本金总利息则约为74万,前者比后者多付了17万的利息,谁划算、谁便宜不是一目了然吗!?

No!No!你又错了,二者的成本是一致的。

等额本息之所以总利息多,是因为使用的资金时间长——100万贷款,用一年和用三年,其利息支出能会一样吗?还有就是使用的资金金额多——100万贷款和50万贷款,同样使用一年,其利息支出能一样吗?与之对应的就是,等额本金之所以总利息少,是因为使用的资金时间短、使用的资金金额小。

也就是上图我们能看到的:本息还款的月供30年一样,月月都是5307,而本金还款的月供30年递减,先高后低……最初还款6861元,每月递减11元。

说明了什么?本金还款前期还本多——对应就是使用的本金时长和金额就少,理所当然的总利息就少啊。

在本息还款和本金还款贷款成本一致(是利率一致、不是利息总额一致)的情况下,本息还款反而更划算:使用便宜钱的金额更大、时长更长,前期还款压力小,更有利于现金流的筹划啊。

2

利息便宜

跟利息很贵的错误理解一样,有时候我们又会认为利息很便宜。如下图:

这是一个信用卡分期广告,按照每期(每月)0.5%的费率来算得话,年资金成本就是6%(0.5%/月×12月)啊!

而现在被认为是最便宜的贷款——按揭房贷,在利率上浮30%的情况下,其年利率已达6.37%(4.9%/年×1.3倍),比房贷还便宜……你说这贷款多划算!

No!No!你错了,它很贵。

这里的0.5%/月是费率、不是利率,所以不能简单的乘以12月。请看下图:

有什么问题吗?

也许你发现了——每期还的本金相同、每期还的手续费也相同。也就是说,你越往后使用的本金越少——因为你月月还本金(833.33元)呀,可你的手续费却一直保持不变(73.90元)。

什么意思呢?你在前期使用的本金其利息较低、越往后本金的利息就越高了——因为费用不变(一直都是73.90元),而使用的本金越来越少了。

那上面信用卡分期的真实成本是多少呢?

你可以通过EXCEL表格中的IRR来计算真实成本(如何算IRR,请百度搜索),但也有一种更简便的方法,其公式为:

真实成本=2n/(n+1)×费率,其中:n为期数(一般为月),前面的2n/(n+1)就是转换系数。

所以上面0.5%/月的信用卡分期:

3期、系数是1.5〖2×3/(3+1)〗,月息0.75%(0.5%×1.5倍)、年息9%(0.75%/月×12月);

分12期,系数是1.85,月息0.925%、年息11.1%

分36期,系数是1.95,月息0.975%、年息11.7%

如果以上计算太麻烦,那就大概估一下好了——直接把分期的月费率乘以24,就是真实年利率。所以上面0.5%的月费率,其真实年化成本接近12%。

其实这种还款方式叫等本等息——每期还款本金相等、每期还款的利息也相等。

等本等息和等额本息/等额本金的区别在哪呢?前者以贷款额为计算基数,后者以使用额为计算基数,而贷款额≧使用额——像信用卡分期之类的贷款,因每月要还本,其使用额就是越来越低的。

真实的资金成本是下面这样的:

看到了吗?每月的还款总额一致(895.32元),因每月使用的本金越来越少,所以利息也在逐渐减少,这就是等额本息的按揭房贷基本原理,等额本金这里就不展示了,其原理也一样——随着使用本金的减少,每月支付的利息也在减少。

因为大家越来越知晓信用卡分期的猫腥,所以银行也在转换推广方式,就是为了迷惑大家,请大家计算如下分期的真实资金成本:

案例一:

1.5万元每天手续费3.4元,那1万元每天手续费多少呢?2.27元(3.4元/1.5万)。月手续费是多少呢?68.1元(2.27元/天/万×30天)。那月费率是多少呢?0.681%/月(68.1元/1万×100%)。然后再根据期数的不同,再按照上面的公式计算出真实的年化成本。

案例二:

一千元分期,月手续费7元,那就是说一万元分期,月手续费70元了,月费率就是0.7%(70元/1万×100%),然后再根据期数的不同,按照上面的公式计算出真实的年化成本。

案例三:

5000元分期,每期手续费37.50元,那月费率就是0.75%了(37.5元/5000元×100%),然后再根据期数的不同,按照上面的公式计算出真实的年化成本。

这么看来,第一家银行0.5%/月费率已是良心价了……可真实成本也接近12%啊,剩下的这几家信用卡分期真实年化成本都在15%以上了哦。

银行也知道直接说费率,大家能直接计算出资金的真实成本、同时也好直接比较各家费率的高低,所以就变着法子把费用说复杂些,那些稍微算术不好的人……就交了智商税。

嗯……这些银行,为了多赚钱也是用尽了心思、操碎了心。

3

贵or便宜?

我们该如何看待资金成本的高低呢?所有的高低否、划算否、适合否……没有绝对标准,都是比较出来的。

怎么比较呢?以谁为标准呢?

1.跟资金的投资收益比。贷款的主要目的是为了投资、为了赚取收益,只要收益率大于资金利息,就是划算的。

这种情况下贷款越多越好、杠杆越高越好,过去这些年之所以大家敢贷款买房,就是房价涨幅超过了贷款的利息,所以债务杠杆才能撬动财富啊。

月息两分(年息24%)的钱高不高、能不能用?不知道——如果你的投资收益能达到24%以上,月息两分当然可以用啊。

2.跟同等成本的贷款比。目前房抵贷的利息一般在年化7.5%左右——这可是有房产作为抵押物的情况下哦。

那没有任何抵押物、全凭一张脸就能获得的信用贷,其利息若也只有7.5%左右就是划算的——按银行的风控标准来说,没有抵押物风险更大、理应利息更高,可它的利息竟然跟抵押贷的利息一样,当然就不贵了。

3.跟附加权益的贷款比。

有两种信用贷,额度差不多、利息也差不多,但一种办理完贷款就必须使用、并开始计息,另一个是给的授信额度——使用就付息、不使用就不付息,且能随时支取、随时归还、按日计息,请问哪种成本低呢?

当然后者了——它附加了一个选择权,而要获得这个期权、这个便利本来是要花钱买的呀。

那如果一种贷款三年,每月等额本息还款,而另一种是每月还息、到期后一次性还本,哪个便宜呢?后者啊——它能把更多的钱留在手里,也是附加了一个选择权。

愿各位能拨开利息的迷雾,分析出正确的资金成本。

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